投稿者: moritake29

所有者不明土地・建物管理制度は，管理不全の土地・建物管理制度とともに所有者が不明あるいはその所在が不明な不動産であったり，適切に管理されていない不動産の発生を予防するとともにこれらの土地・建物の利用を促進する目的で制度が創設されました。

　従来の財産管理制度では、人単位で財産全般を管理する必要があったため、土地が共有で複数名の共有者について所有者が不明となっていれば，その不明者毎に不在者財産管理人や相続財産清算人を選任するとなると費用も高額となり，手続きが躊躇われる結果につながってしまうこともありました。

　ところが，新しい財産管理制度である所有者不明土地管理制度では人単体ではなく，その不動産全体を対象として管理を行う制度となっています。現在の所有者不明問題への大きな解決の糸口となり，利害関係人が地方裁判所に申し立てることで管理人を選任してもらうことができます。

　管理人には対象となった不動産の管理権限が与えられますが、不動産のみならず動産にも権限は及びます。

この所有者不明土地管理人は，対象の不動産を管理することはもちろん，裁判所の許可を得れば，所有者不明土地を売却したり、建物であれば取り壊すなどの処分権限が与えられています。

　また，管理不全土地・建物管理制度は，所有者による管理が不全であるために衛生上の問題や他人の権利を侵害するような物理的問題がある場合に利害関係人から地方裁判所に申立てることで，管理人を選任してもらうという制度です。

　管理人による管理の対象となる財産は、管理不全土地（建物）のほか、土地（建物）にある所有者の動産や管理人が得た金銭等にも及びますが、その他の財産には及びません。

　こちらの制度では，所有者の所在も判明しているため，売却などの処分を行うには所有者の同意が必要となります。　

　相続登記の義務化や相続土地国庫帰属制度が所有者不明土地の発生を防止するための制度であるのに対し、所有者不明土地管理制度は現状が所有者不明となっている不動産への対策といえます。

農地法でいう農地とは、耕作の目的に供される土地ですが、田や畑、果樹園などがあります。

　農地改良とは、農地の保全もしくは利用の増進といった農業経営の改善を目的とした行為で、農地の所有者または耕作者が行う農地の盛土、あるいは掘削の行為のことをいいます。

　つまり、農地を埋め立て、田から畑に変えたり、土壌改良したりすることをいいます。

　田を畑にして、耕作をしたいと思われる方は、農業委員会へ「農地改良届出書」をあらかじめ届け出た上で、形状の変更をします。

　なお、一定の規模や期間を超えて土砂を搬入し農地のかさ上げを行う場合、農地法上の転用の許可が必要な場合もあります。　

　
　（１）面積が１０００平方メートル以上となる場合

　（２）工事期間が3か月を超えるもの
　　　（なお、水田にあっては、水稲育成期間以外の時期に行われるものに限る。）

　（３）盛土の高さ又は掘削の深さが1ｍを超えるもの

のいずれかに該当する農地の改良行為については、市街化調整区域では農地法の一時転用許可の対象になりますので、あらかじめ農地転用許可申請が必要になります。

　これらの条件に該当する農地が、市街化区域内農地の場合は、農業委員会への転用届出が事前に必要です。
　
　また、面積１０００㎡以上かつ盛土の高さ１ｍ以上の埋立行為については、埋立行為等の規制に関する条例も関係してきますので管轄の行政にてご相談下さい。

　離婚の財産上の効果として、民法上は財産分与請求権が規定されています。財産分与とは、婚姻期間中に築いた財産を分けるという制度です。

　財産分与請求権には、財産関係の清算、離婚に伴う損害の賠償、離婚後の配偶者に対する扶養として行われます。

　離婚の当事者の一方は相手方に対して、財産分与を請求できますが、除斥期間があるため、離婚時から２年以内に請求しなければなりません。

　また、婚姻前からあった財産や、婚姻後に相続した財産は夫婦が築いた財産ではないため、原則は財産分与の対象とはなりません。

　なお、財産分与によって不動産の名義を変えるには、所有権移転登記手続きによって行います。

　土地と建物の名義変更をする場合、必要書類としましては以下のとおりです。

財産分与の登記で使用する書類

１　権利証
２　印鑑証明書（作成後３カ月以内のもの）　１通
３　住民票　１通
４　固定資産評価証明書　１通

　以上が必要です。他に委任状や登記原因証明情報など押印書類が必要となります。

　実費として登録免許税が、固定資産評価額の１０００分の２０で算出した額が必要となります。

　仮に、不動産がまだ住宅ローンの返済中である場合、抵当権者である銀行は、住宅の名義変更について返済の期限の利益喪失事由とする定めを置いていることがあります。

　その定めがある場合、住宅を財産分与で配偶者に譲渡して所有権移転登記を行い、ローンの返済を継続していくには事前に銀行の承諾を得る必要がありますが、一般的には承諾を得られないことが多いとされます。

　そのため、住宅の所有者である夫から妻への所有権移転登記は住宅ローン完済後に行うこととして、所有権移転仮登記を行っておくことが考えられます。

年金分割制度

離婚に関する制度に、年金分割制度があります。
離婚時に夫の年金の一部を妻が受給できる制度ですが、条件があり、婚姻期間中の厚生年金記録があること、請求期限２年以内であること、当事者の合意または裁判手続きにより按分割合を決めたことなどが必要です。

税制面で関係するものとしては以下のとおりです。

財産を渡す方
財産分与した際の時価が購入時に比較して高い場合に支払わなければいけない可能性があります。
なお、居住用不動産であれば要件に該当すれば３０００万円特別控除の制度があります。

財産をもらう方
不動産の場合、不動産取得税、登録免許税、固定資産税や都市計画税が関わってきます。
もし、もらった財産が相場に比較して多過ぎる場合や全ての事情を考慮しても多過ぎると判断されますと、贈与税がかかってくる可能性があります。

また、不動産取得税は財産分与が財産の清算を目的とされると課税されない場合があります。居住用不動産の場合、不動産取得税の軽減措置があります。