投稿者: moritake29

農地法でいう農地とは、耕作の目的に供される土地ですが、田や畑、果樹園などがあります。

　農地改良とは、農地の保全もしくは利用の増進といった農業経営の改善を目的とした行為で、農地の所有者または耕作者が行う農地の盛土、あるいは掘削の行為のことをいいます。

　つまり、農地を埋め立て、田から畑に変えたり、土壌改良したりすることをいいます。

　田を畑にして、耕作をしたいと思われる方は、農業委員会へ「農地改良届出書」をあらかじめ届け出た上で、形状の変更をします。

　なお、一定の規模や期間を超えて土砂を搬入し農地のかさ上げを行う場合、農地法上の転用の許可が必要な場合もあります。　

　
　（１）面積が１０００平方メートル以上となる場合

　（２）工事期間が3か月を超えるもの
　　　（なお、水田にあっては、水稲育成期間以外の時期に行われるものに限る。）

　（３）盛土の高さ又は掘削の深さが1ｍを超えるもの

のいずれかに該当する農地の改良行為については、市街化調整区域では農地法の一時転用許可の対象になりますので、あらかじめ農地転用許可申請が必要になります。

　これらの条件に該当する農地が、市街化区域内農地の場合は、農業委員会への転用届出が事前に必要です。
　
　また、面積１０００㎡以上かつ盛土の高さ１ｍ以上の埋立行為については、埋立行為等の規制に関する条例も関係してきますので管轄の行政にてご相談下さい。

　離婚の財産上の効果として、民法上は財産分与請求権が規定されています。財産分与とは、婚姻期間中に築いた財産を分けるという制度です。

　財産分与請求権には、財産関係の清算、離婚に伴う損害の賠償、離婚後の配偶者に対する扶養として行われます。

　離婚の当事者の一方は相手方に対して、財産分与を請求できますが、除斥期間があるため、離婚時から２年以内に請求しなければなりません。

　また、婚姻前からあった財産や、婚姻後に相続した財産は夫婦が築いた財産ではないため、原則は財産分与の対象とはなりません。

　なお、財産分与によって不動産の名義を変えるには、所有権移転登記手続きによって行います。

　土地と建物の名義変更をする場合、必要書類としましては以下のとおりです。

財産分与の登記で使用する書類

１　権利証
２　印鑑証明書（作成後３カ月以内のもの）　１通
３　住民票　１通
４　固定資産評価証明書　１通

　以上が必要です。他に委任状や登記原因証明情報など押印書類が必要となります。

　実費として登録免許税が、固定資産評価額の１０００分の２０で算出した額が必要となります。

　仮に、不動産がまだ住宅ローンの返済中である場合、抵当権者である銀行は、住宅の名義変更について返済の期限の利益喪失事由とする定めを置いていることがあります。

　その定めがある場合、住宅を財産分与で配偶者に譲渡して所有権移転登記を行い、ローンの返済を継続していくには事前に銀行の承諾を得る必要がありますが、一般的には承諾を得られないことが多いとされます。

　そのため、住宅の所有者である夫から妻への所有権移転登記は住宅ローン完済後に行うこととして、所有権移転仮登記を行っておくことが考えられます。

年金分割制度

離婚に関する制度に、年金分割制度があります。
離婚時に夫の年金の一部を妻が受給できる制度ですが、条件があり、婚姻期間中の厚生年金記録があること、請求期限２年以内であること、当事者の合意または裁判手続きにより按分割合を決めたことなどが必要です。

税制面で関係するものとしては以下のとおりです。

財産を渡す方
財産分与した際の時価が購入時に比較して高い場合に支払わなければいけない可能性があります。
なお、居住用不動産であれば要件に該当すれば３０００万円特別控除の制度があります。

財産をもらう方
不動産の場合、不動産取得税、登録免許税、固定資産税や都市計画税が関わってきます。
もし、もらった財産が相場に比較して多過ぎる場合や全ての事情を考慮しても多過ぎると判断されますと、贈与税がかかってくる可能性があります。

また、不動産取得税は財産分与が財産の清算を目的とされると課税されない場合があります。居住用不動産の場合、不動産取得税の軽減措置があります。

　建物に関係なく駐車場だけの賃貸借契約は借地借家法の適用はありません。借地借家法は建物所有を目的とするもので借地人の保護が図られています。

　また、管理事務所などを置いたとしても、当該建物は従たる設備に過ぎませんので借地借家法は適用されません。ただし、店舗とこれに要する駐車場を共に借地としますと、一体として使用されていると認められ借地借家法が適用されるという点に注意が必要です。

　そして、借地借家法が適用されないとなりますと、駐車場賃貸借の賃借人は基本的に弱い立場となります。

　なぜなら、借地借家法が適用されないため、解約申入れに正当事由は必要なく、賃貸人は契約の内容や民法の規定に従って解約申入れを行うことができます。

　また、短い期間の契約期間とした場合、借地借家法では一般の借地で３０年より短い期間にできないのに対して、民法上の賃貸借では制限がないため、借主にとっては不利となります。

　民法上の賃貸借によるため、契約によって３カ月前の予告をもって解約できるといった途中解約の特約を定めているケースが多いです。

　なお、都市計画区域内で５００㎡以上の規模により駐車料金を徴収する場合、都道府県知事へ届出が必要になります。

　賃貸借契約というのは、貸す人と借りる人との約束によって成立します。そして、建物所有を目的としますとかなりのお金をかけるため、５年や１０年で終わりというのは不合理であり借りる人を保護するため借地借家法という法律で規制されています。