敷金というのは、建物の賃貸借契約に際し、賃借人の賃料支払いの債務等を担保するため、家主である賃貸人に交付される金銭です。つまり、賃貸借契約終了後の明渡しの後に、賃料の未払分や修繕費を引いて戻ってくるお金です。
また、敷引金とは、敷金の一部を返還しないとする特約によるお金です。更新料とは、賃貸借の契約を更新する際に賃借人から賃貸人に交付されるお金で、賃貸人が返さなくていいものであるといわれています。
事務所や店舗の場合、保証金という名目で授受されることもありますが、その内容としては敷金です。
敷金返還の問題となるのは、賃貸物件の損耗に関する原状回復の範囲とその費用を賃貸人と賃借人とでいずれが負担するかが争点となります。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損を復旧することと定められています。
建物やその設備というのは、通常は時間の経過とともに劣化、損耗しますが、これは経年変化であり、原状回復義務には含まれないとされています。
ただし、賃借人の故意、過失や善管注意義務違反によって、通常の損耗を超える部分については賃借人が原状に戻して賃貸人に返すべきとされています。
原状回復費用は敷金によって充当され、他にも賃貸借契約終了時の賃料不払いや明渡しまでの損害金についても担保されます。
敷金返還を検討する場合は、まず賃貸借契約の内容を確認するところから始めます。原状回復に関する特約の内容がどうなっているかやクリーニング費の負担など確認していきます。
また、いつから入居しているかといった賃貸期間も確認し、特別損耗にあたる場合でも賃貸期間に応じて負担が軽減されることがあるため、確認しておく必要が有ります。